Tình hình bất động sản tại việt nam

Tổng quan thị trường bất động sản việt nam năm 2011, 2012 và dự báo cho năm 2015


• Thực trạng thị trường năm 2011:
Năm 2011 là năm khó khăn nhất với doanh nghiệp bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại đây. Thị trường bất động sản giao dịch chững lại; bất động sản bị ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tiền tệ của  các ngân hàng nhà nước. 
Xảy ra tình trạng giảm giá đối với bất động sản căn hộ cao cấp, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng. Tại thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch mua bàn trầm lắng, cung nhiều hơn cầu; tại Hà Nội, đất nền trong tình trạng đóng băng, căn hộ giá rẻ vẫn có giao dịch. Các doanh nghiệp phải bán tháo rất nhiều dự án ( do áp lực lãi vay và khó khăn đầu ra). 
Có thể nói, chính sách thắt chặt tín dụng đã "nhấn chìm" bất động sản trong năm 2011. Sự xuống dốc quá nhanh của thị trường bất động sản cho thấy nó đã phát triển quá nóng và thiếu bền vững.
• Thực trạng thị trường năm 2012:
Năm 2012, thị trường bất động sản việt nam chứng kiến một bức tranh đầy màu tối.
- Xu hướng bán tháo, bán giảm giá bất động sản
Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,…là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất động sản diễn ra sôi động trong năm 2012.
- Tràn lan dự án bỏ hoang
Vốn bị siết, thị trường giao dịch èo uột, hàng loạt công trình nhà ở tại hà nội, thành phố hồ chí minh dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ usd trở thành bãi đất hoang nhiều năm qua.. Một số chủ đầu tư đã phải quyết định dừng dự án chờ thời cơ mới.
- Khiếu kiện bùng phát
Hàng loạt dự án chậm tiến độ, thậm chí đình trệ trong một thời gian dài là nguyên nhân bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt năm qua.
Tín dụng bất động sản mở, thị trường vẫn “đóng băng”
Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản từ tháng 4/2012 bằng một loạt những chính sách “cởi trói” cho bất động sản như hạ lãi suất huy động xuống 12%/năm từ  tháng 4/2012. Tín dụng được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư, mở cho vay xây dựng bất động sản để bán. Các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà…
Tuy nhiên, với những giải pháp đó thị trường vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp. Tình trạng trầm lắng vẫn kéo dài trong nhiều tháng qua. Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn không vay được tín dụng mới do vấp phải “điều kiện vay”, gần như tín dụng vẫn “đóng” với doanh nghiệp.
- Luật đất đai (sửa đổi) lên bàn Nghị sự
Sau 10 năm thực thi Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập dẫn đến nhiều bức xúc trong xã hội. Trong đó nổi cộm là vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư…Tháng 11/2012 Quốc hội đã có phiên thảo luận về những ý kiến đóng góp nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003 dự kiến Quốc hội thông qua và giữa 2013.Điểm mới của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là “Nhà nước sẽ chủ động đứng ra thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch sau đó sẽ giao đất, cho thuê đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.”
- FDI đổ vào bất động sản tăng gấp hai lần năm 2011
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào bất động sản đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm 2011 chưa đầy 1 tỷ USD.

Tìm hiểu về dự án căn hộ Venus Luxury quận 5
• Thực trạng thị trường năm 2013:
Những tháng đầu năm 2013, thị trường bất động sản  vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Giá bất động sản  tiếp tục suy giảm tại mọi phân khúc do cầu tiêu dùng yếu. Thị trường chưa có dấu hiệu hồi phục trong năm 2013, sẽ tiếp tục thách thức đối với chương trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
- Dư cung lớn, hàng tồn kho tăng cao
Thị trường bất động sản tiếp tục chìm sâu vào trạng thái đóng băng, ảm đạm suốt từ năm 2012 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong 4 tháng đầu năm 2013. Điều này khiến hàng tồn kho của thị trường tăng do lượng cung thứ cấp không giải tỏa được đáng kể trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn tiếp tục tăng.
Nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục tăng do nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện và đã tiến hành chào thuê dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt. Tỷ lệ trống cao, đặc biệt văn phòng hạng A do khu vực doanh nghiệp khó khăn phải cắt giảm chi phí.
Đặc biệt, phân khúc đất nền và biệt thự là phân khúc kém thanh khoản nhất trên thị trường bất động sản. Khi thị trường sôi động, khách hàng của phân khúc này thường là những người mua để đầu cơ đã tạo nhu cầu ảo. Khi thị trường trầm lắng, áp lực trả nợ và lãi vay lớn, phân khúc này giảm giá sâu song cầu thực gần như không có.
Một thời gian dài, tăng trưởng của thị trường bất động sản phụ thuộc quá mức vào vốn vay và cầu ảo. Cả chủ đầu tư dự án và người mua đều sử dụng quá mức đòn bẫy tài chính. Do đó, khi bị siết vốn, thị trường giao dịch trầm lắng, cầu thị trường yếu, thị trường xuất hiện ngày một nhiều dự án bất động sản dở dang, gây lãng phí lớn về vốn và tài nguyên đất.
- Gói 30.000 tỷ
Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6%. Một sự hỗ trợ “không thể tốt hơn” là nhận định của không ít chuyên gia, giới đầu tư vào thời điểm thời điểm gói tín dụng chính thức có hiệu lực. Cho dù, mặt bằng thu nhập và khả năng trả nợ khoản vay không nhỏ mới chính là yếu tố quyết định đến tốc độ giải ngân của gói tín dụng được cho là mang đầy tính “nhân văn” này
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến giữa tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị. Sự thất vọng cũng đã ít nhiều thể hiện ra không chỉ với các đối tượng hưởng thụ mà ngay cả chính những người làm chính sách và các ngân hàng tham gia chương trình khi tốc độ giải ngân quá ì ạch.
- Giá bất động sản đã về mức 7 năm trước
Theo khảo sát của một số công ty nghiên cứu như Savills, CBRE…, thị trường bất động sản liên tiếp có sự sụt giảm về giao dịch lẫn giá bán trong suốt nhiều năm liền, đặc biệt là từ đầu 2011. Trong suốt thời gian đó, trung bình mỗi năm giá bất động sản giảm khoảng 10% so với năm liền trước.
Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.
- Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục bị suy giảm.
Trong năm 2013, thị trường bất động sản Việt Nam đã không chỉ thiếu vốn từ các ngân hàng, mà còn có thêm sự suy giảm của dòng vốn FDI vào lĩnh vực này. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài cho lĩnh vực bất động sản tính đến 20/11/2013 đã sụt giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua khi chỉ đạt con số 884 triệu USD, chiếm khoảng 4,2% tổng vốn đăng ký, trong khi năm 2010 lĩnh vực này chiếm 34,3% tổng vốn đăng ký.

Biểu đồ 1:  Vốn FDI đăng kí vào bất động sản trong những năm qua

• Thực trạng thị trường năm 2014 và dự báo thị trường năm 2015 :
- Thực trạng thị trường năm 2014:
Trong khoảng 10 tháng đầu năm 2014 , thị trường bất động sản đã có tín hiệu tích cực, thể hiện qua việc kết thúc giai đoạn suy thoái và đi vào chu kỳ tăng trưởng, với giá không còn giảm và khối lượng tiêu thụ đã tăng khá tốt so với năm 2013. 
10 tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục được hỗ trợ bởi những thông tin vĩ mô tích cực như: GDP 9 tháng đầu năm 2014 tăng vượt dự báo, lạm phát tăng thấp và thị trường ngoại hối ổn định. Lãi suất huy động cũng tiếp tục giảm thêm khoảng 1,5 - 2% so với đầu năm, do CPI đã giảm mạnh và các ngân hàng không còn gặp khó khăn về nguồn vốn.
Cùng với đó, Chính phủ cũng tích cực có những chính sách hỗ trợ thị trường; gói kích cầu 30.000 tỷ của năm 2013 đang được tháo gỡ theo hướng nới lỏng đối tượng được ưu đãi; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) đã được Quốc hội bàn bạc và thông qua, trong đó có nhiều quy định sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường như: cho phép người nước ngoài được đầu tư - kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 m2…
Về phía các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, họ cũng chủ động thay đổi phương thức kinh doanh, tập trung xây dựng phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đẩy nhanh hoàn thiện các dự án dở dang để bàn giao cho khách hàng, phối hợp với các đơn vị đưa ra nhiều ưu đãi và chính sách khuyến mãi cho người mua nhà…
Kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất huy động và cho vay giảm, giá nhà ở cũng không còn xu thế giảm, thậm chí giá một số căn hộ ở vị trí tốt có xu hướng tăng nhẹ. Tất cả điều này khiến bức tranh thị trường bất động sản cuối năm 2014 không còn vẻ ảm đạm, thậm chí có nhiều nhận định lạc quan là thị trường đã ấm lên, đồng thời nhiều dự án đã được tung ra chào bán rất sôi động.
Điều đó cũng được củng cố bằng báo cáo của CBRE, với doanh số chào bán căn hộ trong 9 tháng năm 2014 tại thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 8.393 căn, cao gấp nhiều lần so với năm 2012 và 2013. Ước tính, có khoảng 50% số căn hộ được tiêu thụ, trong đó phân khúc trung cấp được tiêu thụ mạnh nhất với 43% lượng cung được bán thành công.

Xem thêm về căn hộ Venus Luxury quận 5
- Dự báo thị trường năm 2015:
Thuận lợi của thị trường bất động sản năm 2015 là các kênh đầu tư an toàn như mua vàng, gửi tiết kiệm USD và VND đều kém hấp dẫn trong năm 2014 và dự kiến tiếp tục xu thế giảm trong năm 2015. Do vậy, một bộ phận nhà đầu tư sẽ chuyển vốn từ các kênh này đầu tư vào bất động sản.
Cùng với đó, tín dụng tiếp tục được đẩy mạnh với lãi suất cho vay trong xu thế giảm, giúp tăng sự chọn lựa mua nhà; thị trường bất động sản được xem là đã kết thúc giai đoạn giảm giá và bắt đầu phục hồi sẽ tăng sức thu hút nhà đầu tư trong, ngoài nước; hạ tầng giao thông tại các thành phố lớn của Việt Nam đang được đầu tư mạnh, đặc biệt là hạ tầng các khu đô thị mới quận 2, quận 9, quận 7, TP.HCM sẽ tạo động lực tăng giá.
Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, trong đó đề cập nhiều giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo dự báo của Savills, sẽ có gần 60.000 căn hộ từ 94 dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2014-2017, trong đó 81% sẽ hoàn thiện từ năm 2016 trở đi. Con số này xem ra vẫn còn rất thấp so với nhu cầu sở hữu nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn. Cụ thể, kinh tế vẫn chưa thực sự hồi phục, sức cầu còn yếu và niềm tin của người dân vẫn chưa cải thiện, điều này sẽ ảnh hưởng đến sức mua của người dân. Các ngân hàng vẫn trong quá trình xử lý nợ, trong đó có lượng lớn nợ bất động sản, điều này sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa có nguồn vốn đầu tư lớn, bền vững và dài hạn giống thị trường của các nước phát triển, như các quỹ tín thác bất động sản, quỹ hưu trí tự nguyện, quỹ mở, do vậy thị trường vẫn chưa có nguồn vốn đầu tư vững mạnh. Các tổ chức tín dụng, tài chính và nhà đầu tư đều thận trọng trong việc đầu tư, sẽ khó có cơn sóng đầu tư bất động sản như các năm 2006 - 2010, do vậy sẽ khó có sự tiêu thụ bất động sản trên diện rộng.
Ngoài ra, thị trường đang trong giai đoạn đầu phục hồi, nguồn vốn còn hạn chế, nhưng các chủ đầu tư đã đưa ra lượng lớn sản phẩm bất động sản.Lực cung quá mạnh sẽ làm thị trường khó tăng giá để đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Với các thuận lợi và khó khăn trên, thị trường bất động sản trong năm 2015 sẽ tiếp tục diễn tiến thuận lợi hơn so với năm 2014, với thanh khoản tăng và giá sẽ không giảm, thậm chí sẽ tăng nhẹ. Tuy nhiên, sẽ khó có sự phục hồi trên diện rộng, mà chỉ tập trung ở những khu vực có mức tăng trưởng kinh tế tốt, hạ tầng và môi trường sống thuận lợi. Những khu vực ở xa, chưa kết nối đầy đủ hạ tầng và tiện ích sinh sống chưa đầy đủ, sẽ khó tăng trưởng, thậm chí tiếp tục suy giảm. Phân khúc căn hộ trung cấp tại vị trí tốt sẽ thuận lợi hơn so với nhà xã hội ở khu vực xa trung tâm và thiếu tiện ích hạ tầng.


 

0939 368 567 Đăng Ký