Tình hình bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh cũng trải qua rất nhiều sự biến động. Hầu hết những biến động này chịu ảnh hưởng từ tình hình chung của thị trường bất động sản Việt Nam.


• Năm 2011:
Đây là thời điểm khắc nghiệt và căng thẳng nhất của thị trường bất động sản TP HCM
Bài toán làm đau đầu các doanh nghiệp địa là vốn thực của chủ đầu tư chiếm tỷ trọng ít hơn vốn vay ngân hàng. Hiện thị trường có đến 60-70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo giãn tiến độ. Sản phẩm nhà đất khó bán, giới đầu tư thận trọng hơn trước đây khiến việc tiêu thụ sản phẩm bị ách tắc. Điều này làm cho dòng vốn của doanh nghiệp bị đình trệ, lãi suất lại cao, khả năng các doanh nghiệp bất động sản thoái vốn là rất lớn.
Do hạ tầng cơ sở đang trong quá trình xây dựng, năm 2011, thị trường bất động sản vẫn phải tiếp tục thời gian thử thách. Các thách thức trong thời gian tới là: tăng dân số cơ học, hạ tầng kỹ thuật, giao thông huyết mạch còn yếu, nguồn vốn hạn chế, quy hoạch, điều hành vĩ mô quản lý đô thị vẫn chưa hoàn thiện, tính minh bạch chưa cao, tính thanh khỏan còn kém do thị trường chưa phát triển thông suốt.
Dù có xảy ra tình huống khó khăn đến đâu, dòng sản phẩm căn hộ giá trung bình dành cho các đối tượng: công chức, gia đình trẻ vẫn tìm được đầu ra trong thời gian tới.
• Năm 2012 : 
Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trường căn hộ Tp.HCM năm 2012 vẫn ế ẩm. Trong năm, tổng nguồn cung căn hộ ước đạt 6.344 căn, giảm gần 44% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án chào bán chủ yếu các dự án được chào bán nằm ở phân khúc trung bình với giá bán căn hộ vào khoảng 9,7 đến 18 triệu đồng/m2 tùy dự án và khu vực. Các dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao vượt khả năng chi trả của người mua nên tình hình buôn bán rất khó khăn.
Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng giảm khi tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ đợi và quan sát. Về cuối năm, thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ dự án đưa ra nhiều phương thức khuyến mãi hấp dẫn như: Tăng tỷ lệ chiết khấu nếu thanh toán một lần hoặc thanh toán trước thời hạn, mua nhà tặng xe, mua nhà trúng vàng,...
Mặc dù các chủ đầu tư khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhưng số căn hộ tồn kho vẫn rất nhiều. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành, Tp.HCM hiện có  10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho.
Ước tính, Tp.HCM hiện có khoảng 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong năm tăng gần 18% so với năm 2011 với sự góp mặt từ các tòa nhà Vincom Center A và Pandora City, cung cấp thêm cho thị trường bán lẻ khoảng 78.000 m2 sàn.
Xu hướng khách thuê tập trung vào khu vực tủng tâm, trong khi khu vực ngoại thành tình hình có vẻ ảm đảm hơn. Mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, nhưng thị trường bán lẻ tại Thành Phố Hồ Chí Minh vẫn là thị trường tiềm năng trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
Nguồn cung trên thị trường văn phòng thành phố Hồ Chí Minh dồi dào nhưng nguồn cầu thấp dẫn đến giá thuê văn phòng giảm. Gía thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 29USD / m2 / tháng, hạng B khoảng 20USD / m2 / tháng.
Thị trường đất nền trong năm 2012 kém sôi động, các dự án chào bán chủ yếu tập trung ở các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.
• Năm 2013 :
 Phân khúc bán lẻ:
Thị trường bán lẻ tiếp tục hoạt động yếu khi cả giá thuê và công suất thuê trung bình đều giảm so với quý trước. Giá thuê trung bình giảm -2% trong khi công suất thuê trung bình giảm -4 điểm phần trăm so với quý trước.

Biểu đồ 2: Tình hình hoạt động theo loại hình bán lẻ, Qúy 4/2013
 

Doanh thu bán lẻ Tp. HCM trong năm 2013 ước đạt 607.000 tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu bán lẻ tăng khoảng 8,6% so với năm trước. Mức tăng này tương đương với năm 2012 (8,5%) và cao hơn năm 2011 (7,2%) nhưng vẫn thấp hơn khá nhiều so với năm 2010 (17,8%) và 2009 (10,8%).
Nguồn cầu cho văn phòng tại Tp.HCM cao nhưng tốc độ gia tăng nguồn cung thấp đã giúp cho thị trường hoạt động tốt. Trong Q4/2013, công suất cho thuê trung bình đạt 89%, cao nhất trong 4 năm gần đây, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm.
Giá thuê trung bình giảm -1% theo năm đến mức 523.000VND/ m2/ tháng, thấp hơn năm 2012 (-8%) và 2011 (-9%)

Biểu đồ 3: Tình hình hoạt động thị trường bán lẻ 2012-1013

 Phân khúc căn hộ để bán:

Xem thêm về căn hộ Venus Luxury quận 5
- Nguồn cung
Tính đến Q4/2013, thị trường sơ cấp có khoảng 15.300 căn, tăng nhẹ 2% theo quý và 5% theo năm.
Bảy dự án mới và các giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu chào bán, thêm khoảng 2.100 căn vào thị trường. Khoảng 6.400 căn hộ mới được chào báo trong toàn năm 2013, tăng mạnh 78% so với năm trước.
- Tình hình thị trường

Biểu đồ 4: Tình hình thị trường căn hộ để bán theo hạng, Q4/2013

Tỷ lệ hấp thụ là 11%, giảm nhẹ -1 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 3,2 điểm phần trăm theo năm. Trong Q4/2013, có khoảng 1.660 căn được giao dịch, tăng 48% so với cùng kỳ năm trước Có khoảng 5.800 căn được hấp thụ trong toàn năm 2013, tăng 46% so với năm trước.
- Nguồn cầu
Trong năm 2013, phân khúc hạng C dẫn dắt thị trường, chiếm 70% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, thị phần hạng C trong tổng lượng hấp thụ giảm -11 điểm phần trăm theo năm do phân khúc hạng A và B đã có những cải thiện mạnh mẽ. Lượng giao dịch của hạng C tăng 26% so với năm trước trong khi hai hạng A và B đạt tăng trưởng 133%.
 Phân khúc biệt thự/ nhà liền kề:
- Nguồn cung
Trong năm 2013, 120 căn biệt thự/nhà liền kề được mở bán, giảm -18% so với năm trước. Đối với đất nền đã có hơn 800 nền được chào bán trong năm 2013, tăng 11% so với năm 2012
- Tình hình hoạt động
Thị trường nhà ở gắn liền với đất hoạt động không tốt trong quý này. Nguồn cung hạn chế trong phân khúc hẹp này là nguyên nhân chính làm ảnh hưởng đến công suất hoạt động của thị trường. Số lượng giao dịch biệt thự/ nhà liền kề giảm đáng kể -38% và tỉ lệ hấp thụ giảm -2 điểm phần trăm so với quý trước. Trái lại, lượng giao dịch trong phân khúc đất nền tăng mạnh, tăng 228% so với quý trước và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Trong năm 2013, tổng số biệt thự/ nhà liền kề được hấp thụ là khoảng 200 căn, tăng mạnh 106% so với năm ngoái.
- Nguồn cầu
Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng chiếm ưu thế trong phân khúc này với 70% số lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong năm 2013. Uy tín của chủ đầu tư và môi trường sống lý tưởng là nguyên nhân chính giúp Phú Mỹ Hưng thu hút khách mua.
Đối với các dự án ngoài Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư đã tích cực giảm giá cho các căn còn lại chưa bán được.
Phân khúc đất nền tiếp tục được ưa chuộng bởi cả nhà đầu tư và người mua nhà do giá bán thấp hơn và linh hoạt trong việc xây dựng.
• Năm 2014:
 Phân khúc bán lẻ:
- Nguồn cung 
Trong Q4/2014, năm siêu thị và một trung tâm mua sắm mới tham gia thị trường, góp phần làm tổng nguồn cung tăng 2% theo quý, đạt khoảng 871.000 m2. 
- Tình hình hoạt động 
Thị trường bán lẻ hoạt động khá tốt trong quý này. Công suất cho thuê trung bình đạt 92%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 11 điểm phần trăm theo năm - đạt mức cao nhất trong vòng năm năm qua. Giá thuê trung bình ổn định theo quý nhưng dao động nhẹ khoảng 2% tùy từng thời điểm trong năm. 
Khối đế bán lẻ đạt công suất cho thuê khoảng 84%, tăng 3 điểm theo quý. Trong khi đó, công suất cho thuê của trung tâm bách hóa đạt 97% và trung tâm mua sắm đạt 91%. Các loại hình bán lẻ này tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng hơn 10 điểm phần trăm theo năm. 

Thông tin về Venus Luxury quận 5
Các loại hình bán lẻ đều có giá cho thuê ổn định theo quý.  Giá thuê của khu vực trung tâm mua sắm tăng nhẹ khoảng 2% theo năm trong khi khối đế bán lẻ có mức giảm khá lớn lên tới -15% theo năm. Trung tâm bách hóa cũng có mức giảm nhẹ khoảng -3% so với cùng kì năm ngoái.
Biểu đồ 5: Tình hình hoạt động theo loại hình bán lẻ, Qúy 4/2014

- Nguồn cầu :
Tổng giá trị bán lẻ của cả năm 2014 đạt khoảng 655 nghìn tỷ đồng; tăng 12,5% so với năm 2013. Nếu loại trừ yếu tố lạm phát, tăng trưởng bán lẻ tăng 8% theo năm, hơi thấp hơn năm 2013 ở mức 8,6% và năm 2012 ở mức 8.4%; mặc dù đây vẫn là mức cao hơn mức trung bình của cả nước ở mức 6.5%. Nhà nước đã thành công trong việc kiểm soát chỉ số giá tiêu dùng ở mức thấp
 Phân khúc văn phòng:
- Nguồn cung :
Trong Q4/2014, ba tòa nhà hạng C gia nhập thị trường, cung cấp hơn 23.600m2 sàn. Tổng nguồn cung văn phòng tại TPHCM là hơn 1,4 triệu m2 từ 222 dự án, tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Đây là mức tăng theo năm thấp nhất kể từ năm 2006. 
- Tình hình hoạt động 
Trong Q4/2014, thị trường văn phòng TPHCM hoạt động hơi yếu hơn so với quý trước. Công suất trung bình đạt 90%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Nguyên nhân là do công suất thấp của những tòa nhà mới ở hạng C. Giá thuê trung bình là 533.000VNĐ/ (25USD/ m2/tháng), ổn định theo quý và tăng 1% theo năm. Hạng A và B có hoạt động khá ổn định  so với quý trước. Giá thuê được giữ ổn định, trong khi công suất thuê duy trì ở mức cao, trên 90%.

Biểu đồ 6: Tình hình thị trường văn phòng cho thuê theo hạng, Qúy 4/2014

- Nguồn cầu 
Tổng lượng tiêu thụ văn phòng trong quý 4/2014   giảm -44% theo quý. Trong đó, khách thuê có nhu cầu cao đối với văn phòng hạng C. Lượng tiêu thụ văn phòng phân khúc này tăng 16% theo quý và 26% theo năm. Lượng tiêu thụ tại các tòa nhà mới chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ trong quý. 
 Phân khúc căn hộ để bán:
- Nguồn cung 
Trong Q4/2014, mười một dự án mới và các giai đoạn mới của ba dự án hiện hữu được chào bán với hơn 4.700 căn hộ, tăng nhẹ 3% theo quý nhưng tăng mạnh 130% theo năm. Đây là mức tăng nhiều nhất trong 1 quý kể từ Q2/2011. Tính đến Q4/2014, thị trường sơ cấp có khoảng 19.000 căn hộ, tăng 9% theo quý và 21% theo năm. 
- Tình hình hoạt động 
Tỷ lệ hấp thụ là 22%, tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 11 điểm phần trăm theo năm. Trong Q4/2014, có khoảng 4.200 căn hộ được bán, tăng 28% theo quý và 149% theo năm, đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ Q4/2010. Trong quý này, quận 2 và quận 7 tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch với 45% thị phần tổng số căn đã bán, theo  sau là Tân Phú, Thủ Đức, Bình Thạnh, Bình Tân và quận12 với 38% thị phần. Phân khúc hạng B có sự giao dịch mạnh nhất trong vòng 5 năm qua, chiếm 46% tổng số luợng giao dịch
Biểu đồ 7: Tình hình thị trường căn hộ để bán theo hạng, Qúy 4/2014.

- Nguồn cầu:
Việc đa dạng hóa sản phẩm và sự xuất hiện của các sản phẩm mới trong các dự án vừa được tung ra góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong khi đó, lợi tức cho thuê ổn định và hiệu suất cho thuê tốt trong khu vực phát triển góp phần thúc đẩy các nhà đầu tư. 
Nguời mua và nhà đầu tư đang đựợc huởng lợi tự nhiều chính sách hỗ trợ tài chính, bao gồm các điều khoản thanh toán linh hoạt, lãi suất cho vay mua nhà cạnh tranh, gói kích cầu kinh tế, vv. Ngoài ra, thương hiệu và uy tín của nhà đầu tư cũng là một yếu tố lớn ảnh hưởng đến sự tự tin của nguời mua.

 Phân khúc biệt thự/ nhà liền kề:
- Nguồn cung 
Trong Q4/2014, năm dự án biệt thự/nhà liền kề mới được mở bán tại quận 2, quận 9 và Bình Chánh, trong đó quận 9 chiếm 87% tổng nguồn cung mới. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 990 căn, tăng đáng kể 43% theo quý và 300% theo năm. 
Bảy dự án đất nền mới gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 810 nền. Tính đến Q4/2014, thị trường đất nền sơ cấp có hơn 1.800 nền, tăng 17% theo quý và 53% theo năm. 
Về phân khúc biệt thự/nhà liền kề, quận 9 dẫn đầu về nguồn cung do lượng cung mới lớn, theo sau là Gò Vấp. Về phân khúc đất nền, Bình Chánh đóng góp nguồn cung lớn nhất. 
- Tình hình hoạt động 
Quận 9 và Gò Vấp có tình hình hoạt động tốt nhất thị trường biệt thự/nhà liện kề, chiểm 68% tổng lượng giao dịch. Tổng lượng giao dịch của phân khúc biệt thự/nhà liền kề trong Q4/2014 tăng mạnh 56% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đạt 37%, tăng 3 điểm phần trăm theo quý.Đối với phân khúc đất nền, tổng lượng giao dịch tăng đáng kể 37% theo quý. Quận 9 có lượng giao dịch cao nhất, theo sau là quận 8.

Tìm hiểu về dự án Venus Luxury quận 5

- Nguồn cầu 
Gần đây, các dự án biệt thự/nhà liền kề đang mở bán với tiện ích nội khu hoàn chỉnh, kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố và có sản phẩm phù hợp đã góp phần vào tình hình hoạt động tốt của phân khúc này. Đa số dự án đất nền hoạt động tốt là do có giá cả phù hợp và cung cấp nhiều biện pháp hỗ trợ tài chính cho người mua từ trực tiếp chủ đầu tư hoặc ngân hàng.

• Dự báo thị trường năm 2015:
 Phân khúc bán lẻ:
Thị trường bán lẻ của thành phố sẽ mở rộng ở khu vực nội thành và ngoại ô với tốc độ lớn hơn khu trung tâm do có dân số phát triển nhanh khiến nhu cầu hàng hóa tăng cao. Từ năm 2015 trở đi, khu vực nội thành chiếm 57% tổng nguồn cung tương lai, theo sau là ngoại ô với 27% và khu trung tâm là 16%. 
Trong năm 2015, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng tới 32% so với năm 2014. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến tình hình hoạt động của thị trường
 Phân khúc văn phòng:
Tính đến năm 2016, thị trường dự kiến có thêm 448.000 m2 từ 24 dự án. Với nguồn cung tương lai tăng mạnh trong năm 2015, tình hình hoạt động của hạng A và B dự báo sẽ chịu nhiều áp lực. 
Trong Q2/2015, hai dự án hạng C tại khu vực trung tâm thành phố cung cấp 11.000m2 dự kiến sẽ gia nhập vào thị trường
 Phân khúc căn hộ để bán :
Các chính sách hỗ trợ về pháp luật và tài chính cho thị trường nhà ở dự kiến sẽ có tác động tích cực đến hoạt động của phân khúc căn hộ. 
Tính đến năm 2017, thị trường sẽ tiếp nhận 70.100 căn hộ từ 102 dự án tương lai cũng như hiện hữu; trong đó khoảng 29% số căn hộ trong tuơng lai dự kiến sẽ hoàn thành trong khoảng 2015 – 2016.
 Phân khúc biệt thự/ nhà liền kề:
Nguồn cung tương lai từ 2015 trở đi là khoảng 53.700 căn từ 142 dự án. Trong các quý sau của năm 2015, ước tính sẽ có chín dự án với 1.400 nền/căn gia nhập thị trường. Quận 9 có nguồn cung lớn nhất, chiếm 60% thị phần.
 

0939 368 567 Đăng Ký