Đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có những đặc trưng sau: Tính cố định; Tính bền vững; Tính khác biệt; Tính khan hiếm; Tính có giá trị lớn; Tính ảnh hưởng hỗ tương

Các yếu tố kể trên được xác định trên cơ sở giá trị và giá cả trong quan hệ cung cầu.

Tính cố định là vị trí bất động sản không được di dời, nên : Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể như tại trung tâm thành phố thì giá cao. Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản còn chịu tác động của môi trường, như những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, môi trường xã hội khu vực.. .

Tính bền vững của bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao trên góc độ vật lý và kinh tế, nên : Khi nghiên cứu định giá phải tính đến tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý để tránh đầu tư nhiều lần lãng phí.

Tính khác biệt là không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau vì có sự khác biệt về : vị trí bất động sản, kiến trúc và kết cấu, phong thủy, hướng, qang cảnh - vật ngoại cảnh . . . .

Tính khan hiếm bất động sản : chủ yếu là diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn, nên quan hệ cung cầu thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó mà tình trạng đầu cơ xảy ra, người đầu cơ về lâu dài có lợi vì giá cả luôn có xu hướng tăng lên.

Tính có giá trị lớn : giá trị bất động sản rất cao, cũng như chi phí xây dựng công trình là rất lớn

Tính ảnh hưởng hỗ tương : các công trình bất động sản thường có tác động hỗ tương với các ngành nghề và các định chế tài chánh trong xã hội.

Giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định, các thuật ngữ về giá trị phổ biến là :

  • Giá trị hiện tại, Giá trị thị trường, Giá trị thanh lý
  • Giá trị hợp đồng, Giá trị sổ sách, Giá trị thay thế
  • Giá trị đầu tư, Giá trị ròng, Giá trị thế chấp
  • Giá trị kinh tế, Giá trị trao đổi, Giá trị thu hồi
  • Giá trị cho thuê, Giá trị còn lại, Giá trị tương lai . . . .

Qua bảng trên cho thấy mỗi một hàng hóa có thể cho các loại giá trị khác nhau, chẳng hạn : Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư khác với giá trị thị trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hũu và những người đầu tư - chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.

Giá trị sử dụng : mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị tài sản đối với một người sử dụng cụ thể là ở chỗ nó mang lại lợi ích như thế nào đối với người đó.

Giá trị đầu tư : là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản, thường bị ảnh hưởng bởi khả năng tài chánh của nhà đầu tư – lượng vốn và thời hạn sử dụng vốn – chi phí cơ hội – tình trạng thuế má và các mục đích khác của nhà đầu tư

Ví dụ : Doanh nghiệp Vietcomreal vừa đầu tư 700 tỷ để đầu tư xây dựng dự án Venus Luxury quận 5. Một nhà đầu tư X bỏ ra 1 triệu 2 trăm ngàn đô la để mua lại một tầng của dự áncăn hộ. Một hợp đồng bảo hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 8 trăm ngàn đô la nếu chẳng may dự án căn hộ không được triển khai. Nhà đâu tư X đem hợp đồng đi thế chấp vay vốn kinh doanh. Ông Giám Đốc ngân hàng xét duyệt cho vay không quá 100,000 đô la, vì Ông ta cho rằng chỉ có thể thu được số tiền phát mãi khoản đó khi doanh nghiệp không thanh toán đủ cho các khoản nợ.

Trên đây là một ví dụ cụ thể tình huống thường diển ra trong xã hội, cùng là một tài sản nhưng nó có giá trị khác nhau đối với từng cá nhân khác nhau bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.

0939 368 567 Đăng Ký